没有最低只有更低！房贷利率仍有调降空间？

　　根据央行官网信息，7月21日的1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。

　　虽然新一期LPR未有调整，但我国房贷利率水平仍为历史低点。数据显示，今年前6个月新发放的个人住房贷款利率约3.1%。

　　对比过去的高息，当前的房贷利率自然显得很“香”。不过，相较于周边部分地区接近0利率的房贷，我们的LPR未来依然有调降空间。

　　2020年1月至2025年7月，人民银行多次下调贷款利率，1年期和5年期以上LPR各有10次降息动作。

　　调降后，1年期LPR从4.15%降至3%，累计降幅达115个基点；5年期以上LPR则从4.8%降至3.5%，共计下降130个基点。

　　根据央行公布的中国货币政策执行报告，2020年3月全国个人住房贷款加权平均利率为5.6%，2020年6月个人住房贷款加权平均利率为5.42%。

　　而到2025年，央行最新公布的数据显示，1-6月全国新发放的个人住房贷款利率已降至3.1%，比上年同期低约60个基点。

　　从2020年年初至2025年年中，个人住房贷款加权平均利率，整体降息幅度达到250个基点之多。

　　我们以100万总额的首套商贷为例，假定还款方式为30年的等额本息，房贷利率从5.6%降至3.1%，购房成本将明显节省。

　　其中，月供将每月减少约1470元，房贷的总利息将少还52.9万元。这对于普通购房家庭来说，意味着大大的减负。

　　根据国家统计局数据，2024年全国居民人均可支配收入41314元，三口之家一年的可支配总收入为12.39万元。

　　这意味着，贷款100万元降息250BP节省的总利息成本，约可以给三口之家增加4.3年的额外收入。

　　问题是，今年下半年还会继续降息吗？我们判断下来，这种概率其实还是比较大的。

　　2025年，持续用力推动房地产市场止跌回稳，是政府工作主抓的任务之一，这一点在政府工作报告中有明确提及。

　　需要注意的是，截至今年6月份，新建商品房的销售面积和销售金额都在下降，房地产继续处在筑底的过程。

　　新近公布的数据显示，1-6月份全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%。

　　截至今年6月底，全国商品房待售面积已达到76948万平方米的历史高点。这一库存水平，约为2024全年新建商品房销售总面积的79%。

　　与此同时，70个大中城市的商品住宅销售价格继续报跌。6月份，新建商品住宅销售价格环比下跌的城市增至56城，二手住宅销售价格环比下跌的城市多达69城。

　　同比方面，房价面临更大的止跌压力。6月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下跌的有67个，二手住宅销售价格同比继续全部收跌。

　　对于当前房地产市场的量价走势，官方多次表态称，未来需下更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　在多管齐下稳定预期、激活需求、化解风险的诉求下，央行近期关于进一步落实好适度宽松货币政策的表态，无疑给人以更多的想象空间。

　　另一方面，虽然房贷利率降至历史低位，但较之于周边国家和地区（如日本等），仍有较大的调控空间。

　　据澎湃新闻报道，2024年日本房贷平均利率从0.45%升至0.8%。而2024年末，我国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.09%。

　　相比之下，我们的房贷利率显得依然偏高。未来，为刺激刚性和改善型住房需求的释放，不排除进一步通过降息来加快需求的入市。

　　而且，从近五年期以上LPR的降息频次和降息幅度来看，今年下半年仍有一定的操作空间。

　　降息政策的落地，除了新入市的购房者受益，存量房贷也将迎来月供的下调和总利率的节省。这对于扩大内需，也将起到一定的拉动作用。